各乡(镇)人民政府、市直各相关单位:

《共青城市农村村民自建房管理暂行办法》已经2025年3月21日第三届市政府第65次常务会议研究通过,现印发给你们,请认真抓好贯彻落实。

2025年5月18日

(此件主动公开)

共青城市农村村民自建房管理暂行办法

第一章  总  则

第一条为改善农村村民居住环境和条件,规范村民建房秩序,保护农民合法权益,实现加快城乡一体化推进共同富裕的目标,根据《江西省农村村民自建房管理办法》《江西省城乡规划条例》《江西省农业农村厅农村宅基地(自建房)审批监管操作指引(试行)》《九江市农村住房建设管理办法》,结合我市实际情况,制定本办法。

第二条 本市行政区域内农村村民(以下简称村民)在农村集体土地上新建、改建、扩建、翻建住房(以下统称村民自建房)及其监督管理,适用本办法。

第三条 建立村民自建房管理工作联席会议制度,联席会议成员分别为农业农村水利局、自然资源局、住房和城乡建设局、城市管理局、公安局、财政局、交通运输局、文化广电旅游局、行政审批局、生态环境局、公路分中心、供电公司和通信等部门单位,联席会议由农业农村水利局牵头,报市政府分管领导同意后组织召开。适时开展联合检查,并指导和支持乡镇人民政府(以下简称属地政府)开展村民自建房管理和服务工作。

第四条村民自建房按照市级指导、乡镇主责、村级主体进行分级管理。

农业农村水利局负责农村宅基地规范管理有关工作,建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度,完善宅基地用地标准,指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用;指导已赋权的属地政府查处有关宅基地违法行为;协助属地政府开展农村宅基地现状和需求情况统计调查,及时将村民建房新增建设用地需求函告市自然资源局;参与编制乡镇国土空间规划和村庄规划。

自然资源局负责指导属地政府编制乡镇国土空间规划、村庄规划。在国土空间规划和村庄规划中统筹安排宅基地用地规模和布局,满足合理的宅基地需求,依法办理农用地转用审批相关手续。负责农村宅基地建房使用林地、草地的备案管理及办理使用林地、草地建房的手续。负责村民宅基地选址、地质灾害安全隐患的审查。参与规划验收工作,依法办理农村房地一体不动产登记。

住房和城乡建设局负责对属地政府开展村民自建房建设质量安全管理的技术指导,规范农村房屋安全鉴定管理,组织编制、推广使用农村住房设计通用图集,组织乡村建设工匠培训和管理。

城市管理局负责对城市规划区内建房违法违规建设行为依法依规进行处置。

市场监督管理局负责生产、销售环节建筑材料产品质量的监督管理,依法发布不合格建材信息。

公安局、财政局、交通运输局、文化广电旅游局、行政审批局、生态环境局、公路分中心、供电公司和通信等部门单位负责按照各自职能,开展农村住房建设管理相关工作,明确农村村民建房禁止区域和范围,做好相关政策和法规的宣传工作。

第五条属地政府按照“乡镇主责”的原则,负责本辖区内村民自建房的宅基地审批、规划、建设管理、质量安全、巡查执法等工作,组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查;参与编制国土空间规划和组织编制村庄规划。协助建立健全宅基地分配、使用、流转和宅基地违法用地查处等管理制度。指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用。每月将村民自建房情况报送农业农村、自然资源、住房城乡建设等主管部门备案。属地政府应设立一个窗口对外受理、多部门内部联动运行的村民自建房联审联办制度,方便村民办理自建房手续。属地政府应当公示村庄规划、宅基地审批和村民建房相关规划许可的申请条件、审批程序、审批结果、投诉举报方式等事项,接受群众监督。

第六条村民委员会和农村集体经济组织应协助属地政府做好农村宅基地和村民自建房的资格审查、批准和监管等相关工作,通过制定村规民约、开展村民评议等方式对农村宅基地和村民自建房行为进行规范管理,及时发现、报告、制止、协助处理违法违规建房行为。建立村级协管员辖区村民自建房巡查、发现、上报的责任制度。村(居)党支部书记、村(居)委会主任为第一责任人,负责村民自建房管理的村(居)“两委”班子成员为直接责任人。

第二章  规划选址及管控要求

第七条  村民自建房选址应符合乡镇国土空间规划和村庄规划,禁止在如下范围选址建房:

(一)禁止占用永久基本农田、生态保护红线范围建房。

(二)禁止在有开采价值的地下资源、地面塌陷区和地下采空区建房。

(三)禁止在崩塌、滑坡、泥石流等山洪地质灾害危险区削坡建房,确实无法避让的,应治理达到安全标准后方可批准建房。

(四)禁止在饮用水源地一级、二级保护区、水资源保护地、河湖及水库管理范围内及河道行洪区等危险区域建房,原有宅基地位于饮用水源地一级保护区、河湖及水库管理范围内的应逐步退出,另行选址。

(五)禁止在县级及以上文物保护单位保护范围内建房。

(六)禁止在古树名木树冠垂直投影外五米范围内进行建房,禁止在上述范围内进行挖坑取土、采石取砂等建设行为。

(七)禁止在依法划定的电力、通信设施保护区内建房,如有特殊情况必须履行报批手续。

(八)禁止占用现状及规划确定的高速公路、铁路、国省道及退界范围内建房,引导退界范围内的建房逐步退出。

(九)法律法规及综合交通、文化旅游等其他专项规划、村庄规划等规划和我市相关政策文件规定禁止建房的其他情形。

第八条 为消除危旧房屋安全隐患,保障人民群众生命财产安全,对国土空间总体规划确定的城镇开发边界内的农村危险房屋,排险重建必须符合共青城市危险房屋处置相关规定和国土空间总体规划及村庄规划等要求,并按危房处置相关要求按程序批准后办理相关审批手续。

第九条  城镇开发边界内集体土地上的村民建房的,按国土空间详细规划办理规划许可等相关手续,法律、法规另有规定的,从其规定,符合条件的村民建房由乡镇统一收集审批材料报市政府联合审批。无法进行拆旧建新和新审批宅基地的村民建房,可通过申购安置房和设立异地集中建设点等方式保障居住权益。

对于符合条件可申购安置房的村民,要求为村民小组集体经济组织成员,人均住房面积不足40㎡,未享受过住房安置,无违法买卖宅基地及住房行为。严格按照“村民申请→村委会初审公示→乡(镇)人民政府再审公示→上报市政府常务会议联审→乡(镇)人民政府分配”等流程执行。申购面积按人均40㎡标准计算。年满(含)22周岁未婚男青年、已婚未育夫妇按3个人口计算,纯女户中一个女儿年满20周岁(含)以上可比照婚龄男孩对待。原则上申购面积就近选择面积较小的户型,一户只能申购一套。住建局提供房源,各乡(镇)人民政府依据申购村民实际情况确定置换面积和方式。

异地统规建设点由自然资源部门根据城市规划建设情况确定位置,明确土地基本情况、核查地址情况,采取统规自建、统规统建方式保障村民住房权益。由住建局提供农房建设样式图集供建房户参考,统一户型、外观。属地政府按照统一规划、限定标准、强化监管的要求,负责建设试点三通一平工作,审核符合条件的农户建房申请,实行带图审批,审核合格后发放乡村建设规划许可证,对建房从审批到发证全流程监管。

第十条  属地政府和市自然资源局应按照“规划引领、合理布局;保护耕地、保护环境;一户一宅、节约集约;注重风貌、彰显特色”的原则,组织编制乡(镇)国土空间规划和村庄规划。对已有村庄规划且符合当地实际的,要引导村民依照规划进行建设。对不符合村庄发展实际的村庄规划要抓紧修编。对暂未编制村庄规划的村庄,应当完善农房建设管理要求,合理布局,满足农村住房建设需求,并应当符合乡镇国土空间规划管理规定。

第十一条属地政府要加强对村民自建房规划选址的管控,村民自建房坚持生态友好、环境友好与邻里友好的原则。村民自建房选址应充分利用原有的宅基地、村内空闲地和未利用地,充分利用农村原有的地形地貌和自然植被,不占或者少占耕地。鼓励新建农房向基础设施完善、自然环境优越、公共服务设施齐全、景观环境优美的村庄(集镇)聚集。要以第三次全国国土调查数据为基础规划管控要求,适当避开生态敏感区、交通沿线选址建房,重要交通廊道沿线应加强景观环境控制,加大建筑退让,保护历史文化、风景名胜资源、自然生态和乡村环境风貌。

第十二条村民自建房不得擅自拆除、损毁历史文化遗存,对各级文物保护单位、已登记尚未核定公布为文物保护单位的不可移动文物、零散分布在农村的具有传统建筑风貌、历史文化价值的建筑物、构筑物、古树名木等历史文化遗存要进行重点保护和修缮。

第十三条严格执行乡村规划许可和农村宅基地批准制度。村民自建房必须依法办理《乡村建设规划许可证》《农村宅基地批准书》,并严格按批准的内容进行建设。《乡村建设规划许可证》《农村宅基地批准书》应当明确建房的地点、四至范围、用地面积、建筑占地面积、建筑面积、层数等要求。

第十四条村民自建房用地实行计划管理。市自然资源局、市农业农村水利局要建立用地保障制度,严格执行村民建房年度新增建设用地计划安排、使用和农用地转用报批审核制度,保障村民自建房用地合理需求。宅基地管理与户籍管理应当互相衔接,不得设立互为前置的申请条件。

第十五条农村宅基地的安排与使用应当坚持最严格的耕地保护制度,严格控制耕地建房需求,严格坚持“一户一宅、符合乡(镇)国土空间规划和村庄规划”的原则,严格执行宅基地用地标准(封闭性区域含住房、附属用房、庭院和围墙等用地纳入占地面积计算),宅基地面积不得超过以下规定的标准:

(一)占用原宅基地和村内空闲地建房的,每户占地面积不得超过180㎡(主房占地面积不得超过120㎡,附属房占地面积不得超过30㎡);

(二)占用耕地建房的,每户占地面积不超过120㎡;

(三)因地形条件限制、居住分散而占用荒山、荒坡的,每户占地面积不得超过240㎡。

严格执行村民建房建设标准,严格控制农房建筑体量,每户建筑总面积不得超过350㎡(包含附属房),建筑层数不得超过三层,原则上地面上建筑总高度不高于10米(不含坡屋顶)。

第三章  申请审批

第十六条申请建房的村民应具有农村宅基地资格权,符合一户一宅等条件,可申请建房的村民适用本办法,具体标准参照《共青城市农村宅基地资格权和“一户一宅”认定标准指导意见》。

第十七条  有下列情形之一的,村民自建房申请不予批准:

(一)不符合乡(镇)国土空间规划和村庄规划的;

(二)出租、出卖或者以其他形式非法转让宅基地及其地上建筑物,或者将住房改作他用,再申请宅基地建房的;

(三)以现有家庭成员作为一户申请建房用地,不具备分户立户条件的;

(四)非本村集体经济组织成员申请建房的;

(五)所申请的宅基地存在权属争议的;

(六)有违法用地、违法建筑未处理结案的;

(七)已列入规划改造、征地拆迁范围,给予安置的;

(八)已享受整体搬迁、异地安置、“双安”项目及其他相关住房优惠政策的;

(九)户籍从外村迁入本村,但在本村未承包土地且未履行村民义务的;

(十)其他法律法规规定不符合申请建房条件的。

第十八条村民自建房用地由属地政府审核批准,其中涉及占用农用地的,应当依法先行办理农用地转用审批手续,以属地政府为单位,依法落实耕地占补平衡。村民自建房审批按以下程序办理:

(一)村民申请。符合农村宅基地申请条件的农村村民,以“户”为单位向所在农村集体经济组织(或村民小组、村委会)提出宅基地和建房(规划许可)书面申请,也可选择通过共青城市农村宅基地智慧管理平台申请端口申请。

申请材料主要包括:

①农村宅基地和建房(规划许可)申请表;

②农村宅基地使用承诺书;

③所申请宅基地位置的多角度照片(照片需有参照物、如拆旧建新需增加原有房屋或原宅基地位置图片);

④户籍资料,包括身份证复印件(正反面)和家庭户口簿复印件(户口簿首页及所有成员页);

⑤如需委托他人代办的,出具委托书和代办人身份证件;

⑥其他材料(如:建房设计图纸或农房设计通用图集选型、 矢量坐标宗地图、施工单位或建筑工匠证明材料等,各地结合实际增删)。

(二)村组审核。村民小组收到申请后,提交小组会议讨论,将申请理由、“一户一宅”情况、拟用地位置和占地面积、拟建房层高和建筑面积等情况在本集体经济组织范围内公示,公示期不少于5日。公示无异议或异议不成立的,在《农村宅基地和建房(规划许可)申请表》签署意见、连同村民小组会议记录等材料交村集体经济组织或村民委员会审查。村集体经济组织或村民委员会重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见等。村集体经济组织或村民委员会在5个工作日内完成对建房申请的审查,审查通过后在《农村宅基地和建房(规划许可)申请表》签署意见,连同《农村宅基地使用承诺书》和村民小组讨论会议记录、公示资料等通过线上平台一并报乡镇人民政府。村级审查未通过的,应及时告知说明理由。

没有分设村民小组或宅基地和建房申请等事项统一由村级组织办理的,则由村民直接向村集体经济组织或村民委员会提出申请,经村集体经济组织成员(代表)会议讨论通过并在本集体经济组织范围内公示,公示无异议或异议不成立的,由村集体经济组织或村委会签署意见,通过线上平台报送乡镇人民政府。

(三)乡镇审批。属地政府受理窗口收到村集体经济组织提交的申请资料后,由属地政府组织审核审查。负责审查申请人申请条件、拟建房的宅基地合理布局要求和面积标准、村组审核宅基地和建房(规划许可)申请程序等情况,鼓励村民自建房屋根据规划要求设计户型或农房建设标准图集户型。实地审查村民建房符合乡镇国土空间规划、村庄规划及用途管制要求等情况,核查上报农用地转用审批手续情况。并按照下列程序在线上平台分别作出处理:

1.申请在宅基地范围内建房,不涉及农用地转用的,由属地政府根据本级各部门联审结果,在《农村宅基地和建房(规划许可)审批表》签署审批意见。申请涉及占用农用地建房且不占用永久基本农田的,由属地政府汇总后上报市农业农村水利局、市自然资源局办理农用地转用审批手续后,履行宅基地审批程序,村民方可建房。

2.符合条件、资料齐全的村民建房申请审批通过后,在作出行政决定之日起 7 个工作日内,在政府网站上进行乡村建设规划许可公示,由属地政府核发《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》。材料不齐全的,书面通知申请人,限期补正,逾期不补正的,视为撤回申请。

(四)市级备案。属地政府要每月将《农村宅基地和建房(规划许可)申请表》(复印件)、核发的《乡村建设规划许可证》(复印件)和《农村宅基地批准书》(存根联)报市农业农村水利局、市自然资源局备案。农村村民建房以上全部流程及资料按照共青城市农村宅基地智慧管理平台要求上传系统,相关备案材料如下:

1.户籍资料;

2.农村宅基地和建房(规划许可)申请表(见附2);

3.农村宅基地使用承诺书(见附3);

4.农村宅基地和建房(规划许可)审批表(见附4);

5.村民小组(或村民委员会)会议记录;

6.村民小组(或村民委员会)公示资料(包括公示现场图片、公示内容等);

7.符合“一户一宅”证明材料;

8.农用地转用批准文件、林地(湿地)备案文件;

9.农村建房地质环境条件现场勘查表(见附表5);

10.乡村建设规划许可证(见附表6);

11.农村宅基地批准书(见附表7);

12.宗地图;

13.其他材料(如:建房设计图纸或农房设计通用图集选 型、施工单位或建筑工匠证明材料等)。

第十九条对申请使用农用地、未利用地进行新建住房的,由属地政府进行资格审查,并将建房信息及相关材料及时报送市农业农村水利局审核。经审查符合新增建设用地需求的,由市农业农村水利局函告自然资源局审核,审查结果报市人民政府审批。依据市人民政府下达的用地批复办理《农村宅基地批准书》。

第二十条涉及历史文化名村、传统村落、风景名胜区等历史文化资源保护的村民建房,应由自然资源、住建、文广旅主管部门严格执行部门联审联批制度。涉及占用林、草、湿地建房的需经自然资源主管部门审批;涉及河道、湖泊和水利工程管理范围线内的村民自建房,需征得水利主管部门同意;涉及供电、铁路、公路控制线范围内的村民自建房,需征得供电、交通运输主管部门同意。以上特殊情况相关部门审核同意后,方可按规定办理村民自建房规划许可。

第二十一条属地政府应对已核发的《乡村建设规划许可证》《农村宅基地批准书》等审批结果在申请人所在村集体经济组织范围内予以公告,公告期不少于7日。属地政府要建立建房审批管理台账,有关资料归档留存。严禁在办理村民自建房审批时收取任何费用。

第四章  建设管理

第二十二条属地政府应加强村民自建房管理,全面实行村民自建房挂牌公示制度,落实“五到场一公示”制度,做到选址到场、放线到场、砌基到场、巡查到场、竣工验收到场并在共青城市农村宅基地智慧管理平台进行巡查记录上传,健全市、乡(镇)、村三级巡查防控机制和对违法违规建房的查处联动机制以及责任追究制度。

第二十三条  村民建房取得《乡村建设规划许可证》《农村宅基地批准书》后,可向属地政府申请放线服务。属地政府应当自受理申请之日起3个工作日内,组织相关工作人员按批准用地和规划许可进行实地丈量批放宅基地,确定具体建房位置,对村民建房现场钉桩、放线。

第二十四条属地政府要依法建立村民建房巡查制度,组织开展村民建房施工现场日常检查,悬挂建房公示牌,核查是否按照批准面积、规划许可、设计图纸等要求进行施工,是否采取安全生产防护措施,及时发现、制止和查处违法违规行为,相关行为人和单位应当支持配合,指导村级组织完善宅基地民主管理程序,建立村级宅基地协管员机制。施工中发生事故的,建房村民和施工方应当立即开展救援,属地政府应当及时组织救援并依法上报。

第二十五条村民建房完工后,向属地政府提出验收申请,属地政府在收到申请之日起5个工作日应组织相关工作人员,实地检查村民是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地,是否按照批准面积和规划要求建设农房,并出具《农村宅基地和建房(规划许可)验收意见表》。通过验收的村民建房材料可通过共青城市农村宅基地智慧管理平台推送至共青城市不动产登记管理中心审核,审核完成后不动产登记部门将指导乡镇一事通办窗口进行颁证。

第二十六条村民符合条件经批准异地建房的或者原有房屋因规划、古建筑保护等原因无法拆建的,经相关部门认定,由村民与村委会签订协议,将原有宅基地退回农村集体经济组织。农村集体经济组织利用闲置宅基地和闲置农房应优先用于村民居住和公益事业。

第二十七条村民应当在取得乡村建设规划许可证后一年内开工建设,一年期满需要延续的,应当在期限届满三十日前向乡村建设规划许可证核发机关提出申请,经批准可以延续一次,期限不得超过一年。在规定的期限内未取得农村宅基地批准书或者未获得延续批准的,乡村建设规划许可证自动失效。在取得农村宅基地批准书后两年内未动工的,农村宅基地批准书自动失效。

第五章  监督管理

第二十八条  村民委员会、村民小组应当加强日常巡查,并动员群众参与村民建房监管,确保村域范围全覆盖。要定人、定时、定区域巡查,做到谁巡查、谁报告,做好巡查记录,并将巡查结果报属地政府。发现有违法建设行为的,应当立即劝阻,对不听劝阻的,及时向属地政府和有关部门报告。

第二十九条 属地政府应当加强对本行政区域内农村宅基地和村民建房日常巡查,及时处置违法建设行为,做好巡查记录,对于违法案件规范档案管理。

第三十条  市级动态巡查由农业农村水利局、自然资源局、住房和城乡建设局共同牵头,组织联席会议成员单位,采取联合巡查执法的方式,对发现的农村宅基地和村民建房违法建设行为进行劝阻并告知属地政府依法查处,对查处结果进行跟踪管理。

第三十一条属地政府应当监督村民严格按规划进行建设,建立管理档案,加强建筑风貌管控,建立违规建房投诉和举报奖励制度,指导村民委员会通过村规民约、合同协议等,开展村民自建房自治管理。住建部门和属地政府应当加强对农村建筑工匠的培训,对泥瓦工、木工、钢筋工等工种采取持证上岗管理制度,对未取得培训合格证书的一律不得上岗,引导村民选择经过培训的建筑工匠施工。

第三十二条 属地政府应当以村为单位建立农房登记台账,准确反映属地范围内现有人口和房屋现状,包括现有房屋座落、占地面积、建房时间、房型风格及建筑面积等,为强化农民建房管理提供依据。

第六章 相关责任

第三十三条  在规划区内,未取得规划许可证或者未按照规划许可要求进行建设的,由属地政府依照《中华人民共和国城乡规划法》规定责令停止建设,尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的,限期改正,依法处以罚款;无法采取改正措施消除影响的,限期自行拆除,不能拆除的,没收违法建筑,可依法并处罚款。

第三十四条  村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地建房的,或者超过规定标准多占土地建房的,由已承接赋权的乡(镇)人民政府按照《中华人民共和国土地管理法》的规定进行查处,责令停止违法建房,限期自行拆除在非法占用的土地上新建的房屋,退还非法占用的土地;逾期不拆除的,依法可以拆除。

第三十五条  村民建房违反本办法规定的行为,法律法规已有处罚规定的,从其规定。

第三十六条 村民自建房管理人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,或者乱收费的、受理不及时、应批不批的,依法依规追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的责任。因管理不到位,造成农村住房建设秩序混乱,违法建房多发的,依法依规,追究乡镇主要负责人的责任。构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第七章  附  则

第三十七条 根据《共青城市国土空间总体规划(2021—2035)》确定城镇开发边界如图,具体以共青城市网站公示的国土空间总规划为准。

第三十八条  本办法自2025年5月1日起施行,暂定一年,法律法规调整对村民建房管理另有规定的,从其规定。本办法施行后,共青城市村民建房的相关规定与本办法不一致的,以本办法为准。

附件:1.江西省农村宅基地审批(建房)流程图

2.农村宅基地和建房(规划许可)申请表

3.农村宅基地使用承诺书

4.农村宅基地和建房(规划许可)审批表

5.农村建房地质环境条件现场勘查表

6.乡村建设规划许可证

7.农村宅基地批准书

8.农村宅基地和建房(规划许可)验收意见表

9.农村宅基地和建房公示牌(参考样式)

10.共青城市国土空间总体规划图(2021—2035)