共建文〔2019〕149  号               

 

 

 

各乡镇（街道）、各房地产开发企业、各物业服务企业：

为进一步规范我市新建物业承接查验行为，维护业主、开发建设单位和物业服务企业的合法权益，促进房地产业和物业服务行业健康有序发展，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》（国务院第504号令）、《江西省物业管理条例》、住建部《物业承接查验办法》（建房〔2010〕165号）和《九江市加强和改进物业管理工作实施意见》（九办电发〔2018〕20号）等有关政策法规的规定，结合我市实际，现就规范我市新建物业承接查验的有关事项通知如下：

新建物业交付使用前，开发建设单位和物业服务企业应按照国家、省、市有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收。

一、办理物业承接查验应当具备以下条件

(一)建设工程竣工验收合格，并经住建主管部门备案,且验收资料齐全。

(二)供水、排水、供电、供气、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气等已安装独立的一户一表的计量表具，能正常使用并经相关部门确认，其中未移交至专业部门（单位）由物业服务企业自管的供电设施设备，交接双方及其相关方已就维修责任、电费收缴和电损耗分摊等达成书面协议。

(三)生活购物场所、幼儿园、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务和物业管理用房等公共服务配套设施已按照房地产开发项目建设条件意见书或规划设计的要求建成，且权属明晰。

(四)道路和绿地等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求。道路名称标志清楚，楼栋号、户号牌编号准确并经有关部门确认；建筑区域内场地平整，施工现场清理完毕（在建部分已采取围护措施），无建筑垃圾、杂物侵占路面，道路畅通，绿化已完工。

(五)电梯、消防设施取得使用合格证书并能正常运行；二次供水、高压供电、压力容器、视频监控系统等共用设施设备依照法律、法规规定取得合法使用手续并具有出厂合格证书及质量保证书（保修书），可确保正常运行。

(六)开发建设单位已按照前期物业管理招投标的规定，选聘前期物业服务企业，并办理选聘手续。

(七)物业使用、维护和服务的相关技术资料完整齐全。

(八)法律、法规规定的其他条件。

物业项目实行分期开发的,可以分期查验,同期内的公共服务配套设施仍需通过竣工验收方可投入使用,且在建区域与交付使用区域已采取安全隔离措施。在最后一期物业承接查验时，应办理物业项目整体承接查验交接手续。

规划配置的物业管理用房不在本次移交范围的，开发建设单位应先行提供经审核备案且经商品房买卖合同网上备案系统处分权限制的房屋，暂时作为物业管理用房使用。

二、承接查验时限

开发建设单位应当在物业交付使用30日前，与选聘的前期物业服务企业完成承接查验工作。

三、承接查验内容

(一)相关资料

1.竣工验收资料。包括物业管理区域建设工程规划总平面图、竣工总平面图，单体建筑、结构、水电、设备等竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图，《建设工程竣工验收备案表》，《房屋白蚁防治合同》或者其他实施房屋白蚁预防的证明文件（如房屋白蚁预防工程质量验收表）等资料。

2.技术资料。包括共用设施设备清单，消防设施合格证，电梯准用证，机电设备出厂合格证和保修卡、保修协议，设备设施的安装、使用和维护保养等资料。

3.供水、供电、供气、通信、有线电视等准许使用文件。

4.《住宅使用说明书》与《住宅质量保证书》，以及新建物业质量保修金交存证明、前期物业服务合同和临时管理规约等备案证明文件。

5.物业管理所必需的其它资料。如业主及房屋面积清册、已购房屋缴纳住宅专项维修资金资料，以及未售出或预留自用房屋资料等。

(二)共用部位及共用设施设备

1.共用部位。一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等。

2.共用设备。一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、发电机、变配电设备、给排水管线及空调设备等。

3.共用设施。一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾收集转运设施以及物业管理用房等。

四、承接查验程序

(一)提出查验申请

新建物业具备承接查验条件后，开发建设单位应以书面形式通知物业服务企业进行物业承接查验。同时，应提前7天向物业所在地辖区乡镇（街道）提出申请，并书面报告市住建部门。

(二)确定查验方案

物业服务企业接到通知后5日内，会同开发建设单位确定承接查验方案。承接查验方案应包括以下内容：

1.承接物业类型、特点以及参加承接查验的相关人员名单。

2.查验工作流程和各种查验记录表格。物业承接查验相关工作表格的基本格式和内容可参照《共青城市市物业承接查验表（推荐文本）》(附件2)，并根据项目的实际情况编写。

3.检验设备和工具清单。

4.承接查验的日期、进度安排。

(三)成立查验小组

承接查验小组主要由开发建设单位代表、物业服务企业代表、乡镇（街道）代表组成，成员为7-13人单数，其中物业服务企业选派的成员不少于承接查验小组成员总数的1/3。同时，根据新建物业的情况，承接查验小组成员可从市物业管理行业专家推荐名册中随机选派专家参与，也可以聘请相关专业机构协助进行。

开发建设单位应召集施工和监理单位代表各1人，以及业主代表或社区居（村）民委员会（不少于2人）参与监督。同时，将该新建物业承接查验方案报辖区住建部门登记。

(四)移交查验资料

现场查验20日前，开发建设单位应当向物业服务企业移交物业服务项目承接查验内容约定的经相关部门确认的图纸、资料。相关图纸、资料(纸质、电子文档)必须至少各一式四份（套），开发建设单位一份（套），物业服务企业一份（套），乡镇（街道）一份（套）,住建部门一份（套）。详见《共用设施设备和物业及其承接资料移交表》(附件1)。

(五)现场进行查验

物业所在地辖区住建部门应当组织、乡镇、街道、民政、教育等相关部门的工作人员，现场核实该物业管理区域划分范围内公共服务配套设施的建设等情况，并负责对新建物业现场承接查验全流程进行指导和监督。

新建物业承接查验应综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，参照《新建物业承接查验表》(附件2)逐项对物业共用部位、共用设施设备进行查验，重点查验配置标准、外观质量和使用功能。现场查验应当形成书面、影像记录，查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验办法、存在问题、整改情况以及查验结论等内容。

(六)解决发现问题

现场查验发现物业共用部位、共用设施设备的数量和功能不符合约定或者规定的情形，开发建设单位和物业服务企业应当以书面形式约定处理办法。开发建设单位应当及时解决查验发现的问题，并与物业服务企业商定时间进行复验。

(七)签订查验协议

开发建设单位和物业服务企业应当及时签订《新建物业承接查验协议》（见附件3）。物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

(八)办理交接手续

开发建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业管理用房以及其他物业共用部位、共用设施设备，并填写《共用设施设备和物业及其承接资料移交表》(附件1)。交接工作应当形成书面记录，包括移交资料明细、物业共用部位和共用设施设备明细、交接时间和方式等内容，交接双方共同签字确认。

(九)审查公示备案

物业服务企业和开发建设单位应据实填写《新建物业承接查验备案申请表》，报该物业所在地辖区乡镇（街道）审查。

市住建部门审查结果进行公示，接受社会监督。经公示，在公示期内社会各方对此无异议或有异议已经处理完毕后，市住建部门将予以备案，并将备案结果予以公告。

五、承接查验监督管理

(一)明确各方职责

1.乡镇（街道）职责。负责本辖区物业承接查验备案的现场查验和材料审查工作，督促开发建设单位或物业服务企业对查验发现的问题进行整改落实，协调处理查验工作所涉及的投诉和纠纷；

2.市住建部门职责。负责指导和监督全市物业承接查验备案工作，负责现场查验和材料审查的结果公示及备案管理。

3.开发建设单位职责。负责组建物业承接查验小组，牵头组织承接查验工作，签订物业承接查验协议、移交资料等，负责落实整改承接查验工作中发现的问题。

4.物业服务企业职责。负责与开发建设单位、业主代表或社区居（村）民委员会的联系协调，共同制定承接查验方案、接收资料、现场查验等；申请物业承接查验备案工作。

(二)加强备案管理

物业服务企业应当自物业交接后15日内，持下列文件向物业所在地乡镇（街道）办理物业承接查验手续：

1.新建物业承接查验备案申请表(见附件4)；

2.前期物业服务合同、临时管理规约（经业主签字确认）；

3.新建物业承接查验协议；

4.共用设施设备和物业及其承接资料移交表、新建物业承接查验表及物业承接查验记录、交接记录；

5.备案需要的其他资料。

以上材料一式四份，无钉胶装成册。其中，1必须为原件，2～4可验原件收复印件，复印件必须加盖公章，开发建设单位、前期物业服务企业、乡镇（街道）、住建部门各留存一份。未完成物业承接查验备案的项目不得撤销商品房预售资金监管。

(三)明确法律责任

1.开发建设单位不得凭借关联关系或滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业的责任，损害房屋买受人的权益。

开发建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交付使用条件或者未经查验的物业。

2.物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。

3.开发建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担相应赔偿责任。

4.开发建设单位、物业服务企业未履行承接查验义务的，由住建部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。

5.开发建设单位不移交有关承接查验资料的，由住建部门责令限期改正；逾期仍不移交的，按照《物业管理条例》第五十八条的规定，对建设单位予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

六、其他事项

(一)物业承接查验活动，业主享有知情权和监督权。乡镇（街道）应当及时处理业主对开发建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉。

物业承接查验中发生的争议，由交接各方协商解决。如协商不成，可以申请物业所在地的乡镇（街道）及住建部门调解，也可以委托有关行业协会调解，也可以按合同或协议约定申请仲裁或直接向人民法院起诉。

(二)物业承接查验应邀请业主代表以或社区居（村）民委员会参与监督，可聘请相关专业机构协助进行；物业承接查验的过程和结果可以公证。

(三)开发建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况在物业管理区域划分登记范围内的显著位置进行公示，书面告知业主。

(四)前期物业服务合同终止后，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业之间的承接查验活动，参照本通知规定办理相关物业承接查验备案。

(五)开发建设单位在延续、核定房地产开发企业资质等级，物业服务企业在（前期）物业服务招标投标，以及申报优秀（示范）项目时，物业承接查验备案证明文件及其履约情况应作为企业信用考评和开发或经营业绩认定的重要依据之一。

未交付使用的新建物业项目，自本通知下发之日起按照本通知执行。