珍珠湖公园及周边危旧房改造项目房屋征收

补偿安置方案

为了完善城市功能，提升城市品位，改善人居环境，加强市政公共基础设施建设，经市政府研究，决定启动珍珠湖公园建设和对周边危旧房进行改造，为确保项目顺利实施，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，按照《共青城市城乡总体规划》、《共青城市土地利用总体规划》的要求、结合我市实际，制定本征收补偿方案。

一、征收部门及实施单位

(一)征收主体：共青城市人民政府

(二)征收部门：共青城市房屋征收办公室

(三)征收实施单位：共青城市茶山街道办事处

其他相关部门单位积极做好房屋征收配合、协调和有关法律法规、政策的宣传解释工作。

二、征收范围

珍珠湖公园及周边危旧房改造项目规划红线范围东至富华大道（包括闵家山小区、富华居委会办公室、农林水务局办公楼、昌乐公司厂房、办公楼及其它厂房、店面等，不包括农林水务局3层以上集资楼、昌乐商品房及楼下店面)；南至益和花园（包括姚家山散户、陶洼、桃园新村及移民建镇等房屋）；西至珍珠湖小区别墅区及体育馆小区（包括茶山街道办、耀华街、南支巷、公园路、民进支部办公楼及以西两栋在拆迁范围内，不包括电信集资楼至发展大道农民街其它房屋及店面）；北至共青大道（包括上海路旧楼、鸳鸯巷、珍珠湖环湖路、珍珠湖宾馆、富源宾馆等，不包括鸭鸭2栋集资楼、上海路3栋新楼、外贸酒店2栋新楼、凯旋城及周边新房等）；消防农场后勤基地以东、发展大道以南、富华大道以西、高尔夫大道以北（不含范围内商品房）为该项目房屋征收范围。共有住户约2044户,私人厂房、企业、店面等经营场所145家，建筑面积约17万平方米（具体见项目规划红线图）。

三、征收期限

2013年10月21日至2013年11月30日

四、补偿依据及补偿内容

评估机构按照被征收房屋的结构、成新、用途、层次、建筑面积以及装饰装修等综合因素进行评估，分户作出评估报告，作为征收双方当事人安置及补偿的依据。评估结果必须张榜公示。征收补偿内容：

（一）被征收房屋、装修及附属物价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收造成的停产停业损失的补偿；

（四）对被征收人给予补助、奖励。

五、房屋征收补偿方式

实行货币补偿、产权调换二种补偿方式。

(一)征收私有住宅房屋（含商品房、购买国有土地建房、单位集资建房、房改房、发了国有土地使用证的移民建镇房屋），可选择其中任一种补偿方式；

(二)征收非住宅房屋（含店铺）、企业厂房、单位（行政事业单位除外）公有产权房屋等实行货币补偿；

(三)征收行政、事业单位（含国有企业）的办公用房、仓库、车间、厂区内集体宿舍、临时性住房、工棚等所有建筑不予补偿，由政府统筹安排；

(四)征收未超过批准期限的临时建筑，只按评估价格给予适当货币补偿，不予安置房屋；

(五)征收简易厨房厕所、生产用房、猪、牛、羊栏等附属建筑物，只按重置价格评估货币补偿，不予安置房屋。

六、房屋征收补偿原则及标准

（一）产权调换

1.产权调换以房屋产权证为依据，按照“一证一户”的原则安置，不进行财产分割。一套房屋分发多个共有权证的，同样不进行财产分割，不进行分户。

2.产权调换安置房给予房屋全面积的房产证和国有出让土地证。

3.安置房地点：湖滨家园（原服装一厂及周边）、陈家花园（陈家附近）、温馨家园（羽博以西），以规划红线为准。符合保障性住房条件的公房住户统一安排在保障性住房小区内。

4.安置房的结构、户型：安置房为多层砖混结构，户型分为40㎡（仅温馨家园有）、60㎡、80㎡、100㎡、120㎡五种。

5.征收私有住房根据被征收住房的主房建筑面积，按照“征一还一”的原则还房，珍珠湖以南的私有住房（闵家山、姚家山、桃源新村、陈家等），可选择陈家花园和温馨家园还房，陈家花园按1：1还房、温馨家园按1：1.1还房；珍珠湖以北的私有住房（上海路、鸳鸯巷、公园路、南支巷等），可选择湖滨家园、陈家花园、温馨家园还房，湖滨家园按1：1还房、陈家花园按1：1.1还房；温馨家园按1：1.2还房。并按不同的结构进行找差，找差标准为：

①被征收房屋为砖混结构的互不找差；

②被征收房屋为砖木结构的，被征收人按建筑面积180元/㎡找给征收人；

③被征房屋为土木结构的，被征收人按建筑面积280元/㎡找给征收人；

④被征房屋为框架结构的，征收人按建筑面积100元/㎡找给被征收人。

6.被征收人可以按被征收面积高靠一个级别套选户型。安置房面积超过被征收房屋面积30㎡（含30㎡）以内的，超过面积部分由被征收人按安置房综合成本价购买（湖滨家园为2308元/㎡、陈家花园为2153元/㎡、温馨家园为2076元/㎡）超过30㎡以上部分由被征收人按照综合成本价上浮20%购买。被征收房面积大于安置房面积的部分按市场评估价给予货币补偿。

7.征收半产权的住房，按标准交清相关款项后，享受产权调换政策；也可按半产权面积就近套选户型。

8.安置房按照先签协议先交钥匙先选房的原则进行分房还房，不进行楼层找差。行动不便的残疾人，根据本人申请可以优先选择在一、二层楼安置。

9.没有楼梯的一层自建房，按照9%的比例补公摊面积后进行换房。

（二）货币补偿

选择货币补偿的私有房屋，按照评估确定的市场价格进行补偿。同样按照“一证一户”的原则，不进行财产分割，不进行分户。

征收房屋的市场价格由选定的房地产评估机构，以征收公告之日为时点，根据同类地段的房地产市场情况，依照房屋评估办法，对被征收房屋进行综合评估来确定。企业厂房及单位（行政事业单位除外）公有产权房屋以重置成本价进行补偿。

1.征收合法的临时建筑，只给予适当的建筑材料或残值评估货币补偿。

2.《国有土地使用证》标注为商住用地的（店面），其经营性用房的面积认定，以《房屋所有权证》登记为准，实行评估货币补偿。

3.《国有土地使用证》标注为住宅用地的，但现已改为经营性用房的，且已连续经营两年以上，并办理了营业执照和税务登记证等相关手续的，结合实际经营状况，另行给予适当的经营性货币补偿。

4.被征收房屋的货币补偿以其《国有土地使用证》和《房屋所有权证》标注的土地使用面积、土地使用性质和房屋建筑面积作为评估补偿的基础计算依据。

①办理了国有土地使用证、规划证和房屋所有权证的，按评估总价全额补偿。

②“三证”（国有土地使用证、规划证和房屋所有权证）中办理了“两证”，按评估总价的95%计算补偿。

③“三证”（国有土地使用证、规划证和房屋所有权证）中只办理“一证”的，按评估总价的90%计算补偿。

④无任何证件的，经界定为合法建筑的房屋，按评估总价85%计算补偿。

5.被征收房屋周围地上的各类苗木及其地面上的其它构筑物附属物等补助标准按照相关文件规定，在签订《房屋征收补偿协议》时现场核实补偿。

七、征收公有住宅房安置补偿规定

（一）征收公有住宅房屋原则上对产权单位实行重置成本价评估货币补偿，其公房内的住户由产权单位自行负责安置。对住户自行投入的室内装饰装修和附属设施另行给予评估补偿。

（二）征收房管局直管公房已交抵押金的自住户（鸳鸯巷、上海路、闵家山、羽绒厂的四合院等福利分房），未进行房改的，可选择以下一种方案安置。并按房改房政策发房产手续。

1.符合房改条件的，按现行房改政策补交相关款项，享受私房的产权调换政策，在签订征收协议时一并结算。

2.不符合房改条件的，退回抵押金，给予住户100元/平方米的补助并收回其租赁权。按被征收面积就近套选户型，原房面积内的按750元/平方米购买，超出面积30平方米以内的按综合成本价购买。

3.家庭贫困、符合条件的，进行保障房安置，由产权人按保障房政策及管理办法统一管理，维持租赁关系，不享受30㎡优惠政策。

八、安置补助费标准

(一)搬迁费：住宅800元/户/次（按两次计算）、营业店面30元/平方米。

(二)过渡安置费800元/户/月（现房安置、货币安置支付3个月，期房安置支付18个月，在签订房屋协议时一次性支付，从房屋拆迁时间开始计算过渡时间，期房安置18个月以后翻倍计算）。由征收人提供过渡用房的，不再发给临时安置过渡费。

(三)太阳能拆移费500元/台。

(四)有线数字电视移机费350元/户。

(五)空调拆装费200元/台。

(六)自来水初装费600元/户。

(七)电表费650元/户。

(八)电话移机费150元/部，含宽带300元/部。

九、奖励办法

被征收人在规定的时间内签订房屋征收安置补偿协议，并交钥匙的，给予以下奖励：

(一)在规定时间内头15天签订协议并交钥匙的，每户奖励5000元；在规定时间内签订协议并交钥匙的，每户奖励3000元；

(二)安置房面积超过被征收房屋应安置面积30㎡以内（含30㎡）的按综合成本价下浮35%购买（湖滨家园约为1500元/㎡、陈家花园约为1400元/㎡、温馨家园约为1350元/㎡）。

十、其他事项

(一)征收范围内的违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。2002年12月31日前的住房主房面积予以安置；2003年1月1日至2012年6月8日未经批准的建筑，只给予重置价补偿，不予安置，持有2013年9月19日之前的共青城市户口本或居住证、且在共青没有其他住房的，可以申请保障房；世居农户自然增长的子女建房，符合一户一宅的，且没有享受其他福利分房的，可以享受还房安置政策；2012年6月8日以后未经批准的建筑，不予补偿、不予安置，限期自行拆除，逾期予以强制拆除。

(二)征收未到房产管理部门办理过户手续的房屋，有协议、有收条的，以现房主名义安置，没有证据证明房屋所有权的，一律以原房屋所有权人的名义进行安置补偿，其内部产生的纠纷通过法律途径解决。

(三)征收设有抵押权的房屋，被征收人须与抵押权人协商，先行清偿债务或另设抵押权，协商不成的采取提存公证处理。

(四)实际面积和证件面积不等的，以实际测量为准。

(五)地下室改建住房的，按市场评估价格进行货币补偿，不予安置。

(六)房屋评估机构的确定，房屋征收部门将有房地产评估资质的机构进行公示，由被征收人代表协商选定；如协商不成，由房屋征收部门在具有房地产评估资质的机构中随机选定。

(七)在进入房地产调查评估阶段中，被征收人有义务据实向房屋征收部门和房地产评估机构提供房屋的相关证明材料，并协助评估机构进行实地查勘。被征收人若不如实提供有关证明资料，又不配合评估机构进行实地查勘的，由被征收人自行承担估价失实所带来的后果。

(八)在征收公告发布后，被征收单位和个人不得在房屋征收范围内实施新建、装潢、扩建、改建房屋和改变房屋用途等行为，否则一律不予补偿，并依法强制拆除。

(九)被征收人搬迁腾空房屋并经验收合格后，不得擅自拆除建筑物、构筑物，凡被征收的建筑物及附属物由市房屋征收与补偿办公室依照有关规定组织有拆迁资质的队伍拆除。

(十)征收范围内三个农业公司（林果、水产、农业）的私房适用于本方案。

(十一)桃源新村的房屋适用于本方案；其中享受了移民建镇政策的世居户也可以参照《南湖新区农房征收补偿安置方案》执行，一户只能选择其中一种方案。

(十二)企业厂房搬迁另行制定征收补偿、过渡搬迁补助标准。

(十三)房屋被依法征收后，土地使用权被同时收回，注销原房屋所有权登记和土地使用权登记。

（十四）本项目征收范围内依法应予保护的设施和树木等依照有关规定予以保护。

（十五）在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请共青城市人民政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，依法申请人民法院强制执行。

十一、附则

房屋征收补偿安置的资金监督、纠纷、裁决、强制征收等工作程序依照有关法律规定处理。

本方案由共青城市房屋征收与补偿办公室负责解释。

二〇一三年十月二十日